Осталось совсем немного до конца 2016 года, и самое время вспомнить, каким он был для рынка жилой недвижимости Москвы и Подмосковья. Портал Urbanus.ru подготовил последний, итоговый материал в уходящем году.

О рынке

На рынке жилой недвижимости Московского региона не произошло серьезных изменений. В 2016 году продолжили развиваться прошлогодние тенденции, и, хотя, по заявлениям властей, пик кризиса пройден, они только укрепились на рынке жилья.
Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране, на рынке жилья столицы не наблюдается ни дефицита, ни переизбытка предложения, в первую очередь благодаря тому, что многие девелоперы сократили темпы строительства, став строить именно столько, сколько нужно покупателям.

Так, по словам руководителя отдела продаж ГК Insigma Александра Голубева, увеличение сроков экспозиции объектов произошло только на вторичном рынке, так как большой выбор новостроек на разной стадии готовности составил «вторичке» серьезную конкуренцию, отодвинув их в сторону. «Сроки экспозиции лотов на вторичном рынке жилья могут достигать года и более», – рассказал эксперт.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», отметила, что с января по октябрь 2016 года объем ввода жилья в Москве составил 1,9 млн кв. м – это на 25% меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Но несмотря на это, объем предложения на рынке новостроек увеличился и продолжает расти. «Наибольший прирост зафиксирован в массовом сегменте: в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы объем предложения увеличился на 26%. В бизнес-классе прирост составил 10%, а в элитном – 51%. Объем предложения столичных апартаментов также вырос на 18%», – поделилась данными эксперт.
Увеличение спроса на новостройки произошло не только благодаря широкому выбору среди предложения на разных стадиях готовности – от котлована до выдачи ключей, но и государственным программам.

Александр Гордейчук, директор по продажам проекта Sky Skolkovo, считает продление субсидированной ипотеки едва ли не самым важным событием года на рынке недвижимости. «Данная программа оказала существенную поддержку как застройщикам, позволив им сохранить продажи на достаточно высоком уровне, так и самим покупателям, сделав для них приобретение недвижимости более доступным», – уверен он.

Что касается цен на жилую недвижимость, то они продемонстрировали рост впервые за год, что является немаловажным событием. Так, на первичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса Москвы за второе полугодие средняя стоимость 1 кв. м выросла на 5,2% после достижения цен на квартиры массового сегмента «дна» в мае – с 141 тыс. до 149 тыс. рублей.

Восстанавливается и рынок жилья бизнес-класса, однако его динамика не столь заметна, как в массовом сегменте. В бизнес-классе средняя цена «квадрата» увеличилась на 3,3% и достигла 238 тыс. рублей. Рынок бизнес-класса только начал восстанавливаться после снижения цен, которое было отмечено в первом квартале 2015 года: тогда средние расценки на жилье данного сегмента в столице равнялись 253 тыс. рублей за 1 кв. м.

За время коррекции квадратный метр в данном сегменте подешевел до 229 тыс. рублей в первом квартале 2016 года (-9,2%). Со второго квартала увеличение стоимости возобновилось и к третьему кварталу «квадрат» в бизнес-классе достиг цены 238 тыс. рублей (+3,74%).

Хуже всего дела обстоят на рынке элитного жилья в столице, считают в «Метриум Групп». Последние два года средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте пребывала в стагнации и составляла около 680 тыс. рублей. Тем не менее, в третьем квартале была отмечена слабая позитивная динамика, когда элитный «квадрат» вырос в цене на 0,9% и составил 680,9 тыс. рублей.

Если говорить о предпочтениях покупателей, то они остались прежними, считает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор. «По-прежнему самыми ходовыми в массовом сегменте являются двухкомнатные квартиры как оптимальный вариант для семейных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия. При выборе локаций предпочтения покупателей также остались неизменными: районы с хорошим транспортным обеспечением – близость метро и крупных магистралей как преимущество, и развитой инфраструктурой», – рассказала она.

На сегодняшний день все покупатели нацелены на оптимизацию затрат, поэтому предпочтение отдается проектам с правильным соотношением цены и качества. Любые дополнительные опции, которые значительно удорожают проект, теряют для покупателей привлекательность. Все хотят купить недорогую квартиру, но в красивом проекте (причем необязательно это должна быть необычная архитектура, чаще всего достаточно ухоженной территории, оборудованных детских площадок, современных, но без излишеств фасадных решений) с развитой инфраструктурой.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», отметила, что неплохим бонусом для покупателей стало сокращение метража квартир и, соответственно, бюджета покупки. «Таким образом, часть покупателей, которая ранее намеревалась приобрести квартиру эконом- или комфорт-класса, вдруг перенаправила свои предпочтения в более дорогой сегмент», – рассказала она.

О компаниях

Уходящий год для столичных девелоперов, в отличие от их коллег в других городах РФ, был довольно стабильным. Несмотря на ряд сделок по слиянию и поглощению между крупнейшими застройщиками, в целом проблемы были отмечены только у 22 девелоперов из 240.
Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева отметила, что усиление монополизации рынка жилой недвижимости стало одной из главных тенденций уходящего года. «Помимо увеличения портфеля строящихся проектов, компании -монополисты усилили и производственные мощности за счет приобретения домостроительных комбинатов», – считает она.

Хороший спрос на жилье на фоне падения цен и других факторов мотивировал российских предпринимателей попробовать себя в недвижимости. Владимир Сергунин, партнер Colliers International, рассказал, что в 2016 году на рынке бизнес- и премиум-класса наблюдался приток непрофильных девелоперов, инвесторов, малых компаний и компаний-стартапов. «В сегменте бизнес-класса он составил более 30%. Это компании, в которых портфеле находится по одному-двум проектам, либо компании из смежного рынка: торговая недвижимость, отельеры и тому подобное», – сообщил он.

Но в следующем году такая возможность «стартаперам» не представится. Кроме того, рыночные реалии и ужесточение строительного законодательства не только не допустят к строительству мелкие компании, но и выдворят существующие.

Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина полагает, что самым большим ударом по мелким застройщикам станут новые требования к уставному капиталу, размер которого увеличился многократно в зависимости от объемов строительства компании. «Оплатить уставный капитал возможно не только денежными средствами, но и движимым и недвижимым имуществом. Однако у мелких застройщиков как правило нет ничего в собственности, а для строительных работ привлекаются подрядные организации, будет возможность оплатить капитал только собственными средствами, следовательно, для некоторых продолжение данного бизнеса может стать невыгодным», – объяснила она.

Сложнее всего в будущем году придется подмосковным застройщикам, особенно тем, кто строит проекты удаленностью более 5 км от МКАД. Тут в первую очередь уходу с рынка будут способствовать пониженный спрос со стороны покупателей, отток спроса в Москву и высокая конкуренция.

Кроме того, существенным изменением станет введение эскроу-счетов, средства с которых застройщик сможет получить лишь после выполнения всех обязательств перед дольщиками. Следовательно, застройщик не сможет получать сразу же денежные средства от текущего строительства. В итоге это может привести как сокращению количества как застройщиков, так и корпусов в одной очереди или одновременных проектов у компании. Это также, вероятнее всего, заставит застройщиков пересмотреть ценообразование в сторону увеличения стоимости квадратного метра.

Другим немаловажным событием уходящего года стало принятие целого блока поправок в ФЗ-214, прежде всего создание компенсационного фонда – в дальнейшем это должно значительно повысить защищенность дольщиков.

Уже никто не поспорит, что сейчас на рынке недвижимости настало время покупателя и застройщики для сохранения продаж должны всецело удовлетворять их потребности. Илья Байбус, генеральный директор RD Construction, уверен, что труднее всего в наступающем году придется компаниям, считающих маркетинг делом совсем не обязательным и не сумевшим перестроиться на новые рыночные условия, произвести отстройку от конкурентов. «Застройщики, которые мало вкладывают в архитектурную составляющую проекта и не насыщают проекты современными IT технологиями начнут отставать от рынка. Компании продолжат банкротится и уходить с рынка. Крупные игроки, имеющие поддержку инвесторов и банков, останутся и вырастут, а мелкие – будут продолжать уходить с рынка. Я бы не сказал, что сейчас рынок сильно падает, но в то же время он и не растет. Идет стагнация», – считает эксперт.

О будущем

В этом году произошли важные события в области законодательства для рынка строительства жилья. Одно из которых это принятие поправок в закон о дольщиках 214-ФЗ, который начнет действовать с нового года, а второе – новые условия уплаты налога на имуществе физических лиц.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, напомнила, что после вступления в силу изменений граждане платят 20% от общей суммы налога, а к 2020 платить предстоит уже 100% суммы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости объекта. «Рынку еще предстоит ощутить на себе влияние этих изменений», – уверена она.

Следующий год, по мнению Юрия Ильина, директора по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР», будет богат на события в сфере недвижимости: «Это и принятие ПЗЗ, которые должны сделать правила игры для застройщиков более понятными и прозрачными, а жителям дать ясную картину застройки каждого конкретного района, и пересмотр положения страхования рисков для дольщиков – создание компенсационного фонда, и общее восстановление и оживление рынка, которое, по нашим прогнозам, благотворно отразится на развитии сегмента жилой недвижимости».

Кроме того, Минстрой РФ заявил о планах проработать законопроект, обязывающий застройщиков продавать только жилье с минимальной отделкой. Такие нововведения могут еще больше сместить спрос со вторичного жилья на новостройки, а то и вовсе сократить до минимума существенную разницу в цене. Но и без обязательства застройщиков на законодательном уровне обеспечивать все квартиры минимальной отделкой, тенденция передачи покупателям полностью готового к проживанию объекта завоевывает рынок с начала года и, безусловно, продолжит завоевывать в следующем году.

Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate, ждет от наступающего года только подъема и роста. «Есть основания полагать, что рубль продолжит укреплять свои позиции, и волатильность валют уже не будет оказывать такого влияния на покупательский спрос. Привлекательность недвижимости как объекта для инвестиций на фоне снижения ставок по банковским вкладам будет расти. Рост спроса скажется и на ценах: в следующем году, по нашим прогнозам, цены на рынке элитного жилья вырастут примерно на 5-7 %», – прогнозирует он.

Будущий год однозначно будет богат на премьеры. Крупнейшие застройщики представят интересные проекты в центре столицы, а также в ряде других престижных локациях Москвы.

Но вот чего точно не стоит ожидать от будущего года – это снижения цены на недвижимость. А вот увеличение стоимости жилья, особенно на фоне изменений в законодательство, вполне вероятно.